どうなる不動産税制その4(平成16年度税制改正大綱より)
 

平成16年度も多くの税制が改正される予定です。さて今年の不動産税制はどのように変わるのでしょうか、また、今回の改正により不動産取引は活性化されるのでしょうか。今回は新たに創設された特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度について解説します。

◆1.特定の居住用財産の譲渡損失の繰越控除制度とは
個人が一定の居住用財産を譲渡した場合において、譲渡資産、つまり売却した居住用財産に譲渡損失が発生した場合は、給与所得などの他の所得と相殺、すなわち損益通算することが可能です。さらに他の所得と損益通算してもなお控除しきれない損失については翌年以降最大3年間他の所得と通算、すなわち繰越控除ができる制度です。
 従来は特定居住用財産を売却して新たに借入金により住宅を購入した場合、すなわち買換えた場合で、譲渡資産に損失が生じた場合に損益通算および繰越控除を認めていましたが、今回の改正案により、新たに住宅を買い替えない場合においても一定の要件のもと同様の手当てをしようとこの制度を創設しました。なお、この制度は「再出発税制」と呼ばれています。

◆2.おもな適用要件
●譲渡資産の要件
(1)平成16年1月1日から平成18年12月31日までにする家屋又は土地等の譲渡であること
(2)譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超えていること
(3)譲渡した個人が居住の用に供していたこと
(4)その個人の親族等に対する譲渡ではないこと

●その他の要件
(1)繰越控除を受けようとする年の合計所得金額が3000万円以下であること
(2)譲渡契約を締結した日の前日において譲渡資産の取得にかかる一定の借入金残高を有すること

◆3.対象となる譲渡損失の金額
損益通算および繰越控除の対象となる譲渡損失の金額は、譲渡資産(売却した住宅)に係る一定の住宅借入金の金額から譲渡対価の額(実際に売った金額)を控除した残額、いわゆる債務超過額と譲渡により実際に生じた損失額のいずれか少ないほうの金額が限度となります。


●損益通算および繰越控除の具体例
単位:万円
  売却した年 2年目 3年目 4年目
給与所得等 600 600 600 600
譲渡損失(繰越控除額) -2000 -1400 -800 -200
課税所得 -1400 -800 -200 400
所得税住民税 0 0 0 77