財団法人住宅保証機構は2001年4月1日より、中古住宅の基本構造部分を原則5年間保証する「既存住宅保証制度」を創設いたしました。
同機構が中古住宅に一定の保証を付し、消費者が安心して中古住宅を購入できる環境を整えることによって、中古住宅の流通市場の活性化やリフォーム市場の拡大が期待されています。
どのような制度なのでしょうか?

1.既存住宅保証制度が創設された背景
2.制度の概要
  1)対象となる住宅
  2)保証の流れ
  3)保証内容
  4)保証事故発生時の保証金支払の流れ
  5)住宅登録料(保証を受けるための費用)

◆1.既存住宅保証制度が創設された背景
購入した中古住宅に雨漏りやシロアリの害など、瑕疵が発見された場合、買主はその瑕疵を知った日から1年間に限り、売主に対し損害賠償を請求することが可能です。(買主が、瑕疵を知らなかった場合に限る。契約の目的が達成できない場合は解除も可能)これを売主の瑕疵担保責任といいます。
また、この売主の瑕疵担保責任は売買契約をする際、特約で売主が瑕疵担保責任を負う期間を短縮したり、場合によっては、この瑕疵担保責任そのものを免除することも可能です。
実際の中古住宅の取引実務においては、売主の瑕疵担保責任の期間を半年以内に短縮したものや、築年数がある程度経過したものは売主の瑕疵担保責任そのものを免除した売買契約も多く見受けられます。(宅建業者が売主の場合は引渡の日から最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません)




大半の中古住宅の売主となる個人は責任能力に限界があり、長期の瑕疵担保責任を負うことが困難であるということから前述したような契約慣習が多くなったようです。
このようなことから、中古住宅の資産価値はなかなか評価されず、購入した人も、まだ使える建物を解体して新たな建物を建てるというようなスクラップアンドビルドの文化がすっかり定着してきました。

このような状況を踏まえ、財団法人 住宅保証機構では一定の中古住宅を対象に保証制度を創設しました。これによって以下のような効果が期待できます。

(1) 中古住宅流通市場の拡大
(2) 保証対象とするための修補や購入者による模様替えなどによるリフォーム市場の拡大
(3) リフォーム・住み替えに伴う関連消費・投資誘発・雇用の拡大
(4) 建築廃材の減少による社会的な処理コストの削減

◆2.制度の概要
1)対象となる住宅

売買契約により所有権が移転される一戸建て住宅で、下記の要件をすべて満たすものを既存住宅保証制度の対象とします。

(1)新築時につぎのいずれかの中間検査が実施されたもの
住宅性能保証制度 ・住宅性能表示制度
住宅金融公庫融資 ・建築基準法

(2)登録申請時に住宅保証機構による現場検査に合格したもの
*所有権移転前に限ります

(3)新築後15年以内の住宅であること

(4)増改築工事を行った場合、その部分が延床面積の過半を超えていないもの

2)保証の流れ

既存住宅保証を希望する申請者(売主、買主又は仲介業者)は、機構に現場検査の申請を行います。この申請に基づいて、機構の検査員が検査基準に現場検査を行ったうえで、保証についての適否判定を機構が行います。ここで適合と判定されれば、申請者は当該住宅の売買契約を締結した上で既存住宅保証制度の登録申請を行い(住宅の引き渡し前に限る)、住宅の引き渡しと同時に保証が開始されます。




3)保証内容


保証対象部分 保証期間 保証金の額
構造耐力上主要な部分 引渡後5年間 補修に必要な金額から10万円を
控除した額の95%

*売主が宅建業者の場合は80%
雨水の浸入を防止する部分 引渡後2年間
*引渡前3年以内に補修をしている場合はその補修を実施した日から5年間

4)保証事故発生時の保証金支払の流れ

保証期間内に構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に係る欠陥が発見された場合、修補等に要する費用の相当割合が保証金として支払われることになりますが、当該保証金は、売買契約の瑕疵担保責任期間内においては責任を負う売主に、当該期間経過後は買主に直接支払われることになります。 したがって、保証制度の免責部分(修補等の費用中10万円及び10万円控除後の5%(売主が宅建業者の場合20%)相当分を負担するのは、売買契約上の瑕疵担保期間内は売主となり、当該期間経過後は買主となります。

(1)売主の瑕疵担保責任期間の場合



(2)売主の瑕疵担保責任期間経過後


5)住宅登録料(保証を受けるための費用)

 売主が宅建業者以外の場合

   住宅の延べ床面積(m2) × 240円 + 48,300円

 売主が宅建業者の場合

   住宅の延べ床面積(m2) × 200円 + 48,300円

*この金額のうち現場検査申請料は32,550円です。したがって検査に不合格になった場合は保証されませんので32,550円のみの負担となります。また、不合格になった場合でも修復すれば再検査が可能です。