連載6 Vol.9
　登記簿の所有者と真の所有者とは

今回は、売主の表示と登記簿上の所有者についてお話します。不動産を購入する際の重要事項の説明書には、この「売主の表示と登記簿上の所有者」という項目があります。なぜ、このような項目があるかというと、実は「売主」と「登記簿上の所有者」が異なる場合があるのです。なぜ、このようなことが起きるのでしょうか？

◆１．なぜ、登記簿の所有者と売主が違うことがあるの？
なぜ、登記簿の所有者と売主が違うことがあるのでしょうか？それは登記制度そのものに問題があります。
登記簿は不動産の表示に関する「表題部」と所有権に関する「甲区」、所有権以外の権利に関する「乙区」で構成されています。また、表題部を「表示の登記」甲区、乙区を総称して「権利の登記」と呼びます。


「表示に関する登記」は不動産の所有者に義務づけられています。例えば、土地の利用方法が変わって、畑から宅地に変わった場合や、建物を新築した場合、あるいは増築した場合など、対象不動産の物理的概要が変更された場合、所有者は１ヶ月以内に表示の登記を申請しなければなりません。

●不動産の物理的概要が変更された場合の流れ



「表示の登記」が義務付けられているのに対し、所有者等が記載されている「権利の登記」は任意です。つまり、その不動産を購入したり、相続などで取得した人は「所有権」の登記をしてもしなくてもいいということになります。
このように、権利の登記は任意であり、登記しようがしまいが購入した人、取得した人の自由なので、本当の所有者と登記簿上の所有者と一致していない場合があるのです。

●不動産を取得した場合の所有権登記の流れ


以上のように理屈では、確かに売主と登記簿上の所有者とが違うことがわかりましたが、本当にこのようなことがあるのでしょうか？また、このような場合、安全に購入することが可能でしょうか？