連載6 Vol.6 　登記簿と実態の違いについて 今回は「なぜ不動産登記簿と実態が異なるのか？」また「異なることによってどのような不具合が生じるのか？」について、お話します。

◆１．なぜ実際の土地利用状況や面積が実態と異なる場合があるのか

なぜ「公の書類である不動産登記簿と実態は必ずしも一致していない」のでしょうか？ 不動産登記簿に記載されている地目や地積は、法務局に備え付けられている「公図（土地の地図）」をもとに作成されています。 公図の歴史は古く、明治時代にまでさかのぼります。明治維新の地租改正によって今まで国に納めていた年貢が土地に対する税金（地租）に改められました。同時に土地の所有者や範囲を特定するために土地を測量し、土地の地図である「公図」がつくられました。これが現在、法務局に備え付けられている「公図」のもとになっています。 しかし、当時は、それぞれの土地所有者自身に土地を測らせ、それをもとに公図が作成されたため、当時の測量技術から考えても、正確さには大きな問題がありました。 この当時に作成された「公図」が現在の登記簿のもととなっています。しかし、現在では土地の財産価値の上昇により近隣との境界トラブルなどが多発しているため、公図の精度を高めようという目的で国土交通省では地籍調査をすすめています。地籍調査では関係者の立会いのもと土地の境を確認して、後日トラブルが生じないよう境界に杭を入れます。その上で測量士が測量し、その測量をもとに法務局は公図（土地の地図）や地積などを訂正します。 しかし残念ながら、この地籍調査の実施されている地域はまだまだ少なく、現在全国の法務局に備え付けられている「公図」の約半分は明治時代に作成された公図がベースとなっています。このことからもわかるように、約半分の土地の面積は、いまだ正確ではないと考えてもよいでしょう。 地籍調査が行われていない地域で境界線や面積を確定する場合は所有者の負担で測量の専門家に依頼しなければなりません。

◆２．登記簿と現況が異なることによる不具合

前述のような理由で登記簿と実態は必ずしも一致していないということがわかりました。 では異なることによってどんな不具合が生じるのでしょうか。大きくは次の2つです。

◆３．やはり、登記簿と実態は一致していることが望ましい

以上のことから、不動産登記簿と実態とは一致していることが望ましいでしょう。しかし、多くの土地は地籍調査が行われていないので、境界や実際の面積を調査するためには測量の専門家である測量士や土地家屋調査士に相談しなければなりません。 その場合、費用が発生してしまいますが、財産を保全するためには非常に重要なことです。