連載6 Vol.5 　不動産の表示と地目と地積について 今回は重要事項の説明書に記載される『土地の表示』である「地目」「地積」について説明します。

◆１．地目とは

地目とは、登記簿上、その土地がどのように利用されているかを表示したものです。 たとえば住宅が建っている土地などは「宅地」と表示されます。 ただし、不動産登記簿に記載された「地目」が必ずしも現状の土地の利用と一致しているとは限りません。 ●参考「登記簿上の地目」 田・畑・宅地・塩田・鉱泉地・池沼・山林・牧場・原野・墓地・境内地・運河用地・水道用地・ 用悪水路・ため池・堤・井溝・保安林・公衆用道路・公園・雑種地 ◆ひとつの土地なのに土地利用状況は２つある？ 不動産の登記簿上の地目（土地の利用状況）は、上記21種類のいずれかに分類されます。たとえば、商業ビルが建っている土地は「商業ビル用地」ではなく登記簿上の地目は「宅地」となりますし、駐車場用地は「駐車場」ではなく、「雑種地」となります。 しかし、残念ながらこの、登記簿上の土地の利用状況である「地目」は、実際の土地の利用状況と一致していない場合もあります。例えば実際は建物が建っているのに登記簿上の「地目」が畑になっていることもあります。 注）実際の土地利用方法が変更したことによって、登記簿の地目と一致しなくなった場合は、原則、登記簿上の地目の変更手続きをしなければなりません。 このようなことから、重要事項の説明書の「土地の表示」欄には、不動産登記簿に記載された「登記簿上の地目」と実際の利用状況を「現況地目」というように分けて記載することが多く見られます。

◆２．地積とは

地積とは土地の面積のことです。この地積（土地の面積）も地目と同様、不動産登記簿に記載されています。単位はｍ2で記載されます。 ◆ひとつの土地なのに土地の面積が２つある？ 地積、すなわち土地の面積は不動産登記簿で確認することが可能です。また、測量図がある場合は、面積の確認が可能です。 しかし、登記簿上の土地の面積と実際に測量したときの土地の面積が必ずしも一致しているとは限りません。 このようなことから重要事項の説明書では、登記簿に記載された面積「公簿面積」と実際に測量した面積「実測面積」の２つを記載します。測量をしていない場合「実測面積」は記載しません。 仮に、登記簿と実測面積が一致していない場合は、登記簿の面積を実際の面積に変更することも可能です。

◆３．大切なのは実態を把握すること

地目、地積ともに公の書類であるはずの不動産登記簿と実際とが一致しない場合があります。しかし、実態と登記簿が一致している不動産が「良い不動産」、一致していない不動産は「悪い不動産」ではありません。 大切なのは実際どのように利用されているのか、実際、どれくらいの面積があるのかということです。 特に地積（土地の面積）は、直接、財産価値に反映しますので、測量していない土地などは実際どれくらいの面積があるのか売主にお願いして測量してもらうのが望ましいでしょう。