損をしない不動産講座

連載5

Vol.12

　道路と資産価値３

今回は道路の幅と建物の規模（床面積）について検証してみます。

◆１．建物の規模に関する規制（容積率）

建物の規模（床面積）を規制するものに建築基準法の「容積率」という制限があります。（連載5.Vol3参照）
容積率とは「建物の延床面積の敷地面積に対する割合」のことです。
要するに、その敷地に対してどれくらいの規模（床面積）の建物が建てられるのかという割合のことで、都市計画によって定められています。

●容積率イメージ

容積率　＝　延床面積（床面積の合計）　／　敷地面積

＜断面図＞

上記のような場合で都市計画により定められた容積率が200％の場合、建築可能な床面積はこのようになります。

200㎡（敷地面積）×200％（都市計画で定めた容積率）＝400㎡（建築可能な床面積の合計）

この場合、建築可能な床面積の合計が400㎡なので、1階あたりの床面積が100㎡の建物であれば、理論上4階建ての建物が建築可能となります。（他の制限によって建てられない場合もあります）
容積率が200％あると結構なボリュームの建物が建てられるものです。しかし、敷地の前面道路の幅が狭いと一定の割合で制限されてしまいます。

◆２．前面道路による容積率の制限とは

住居系の7つの用途地域において前面道路が12m未満の場合には、都市計画で指定された容積率と下記の算式によって求めた容積率と比較していずれか少ない容積率が、その敷地の容積率の限度となります。

●前面道路が１２m未満の場合　(住居系の用途地域）
＜住居系の用途地域＞

容積率　＝　前面道路の幅（メートル数値）　×　4／10

※但し、都道府県都市計画審議会の議を経て指定区域において6／10となることがあります。

＜住居系の用途地域以外＞

容積率　＝　前面道路の幅（メートル数値）　×　6／10

※但し、都道府県都市計画審議会の議を経て指定区域において4／10または3／10となることがあります。

先程のように都市計画で定める容積率が200％の土地で前面道路の幅が4mの場合は下記のように容積率が制限されます。

●ケーススタディ

◆３．道路の幅によって建物のボリュームが制限される

上記の様に道路の幅が狭いと、容積率、すなわち建物の建築可能な床面積が制限される場合があります。
先程の例の場合、仮に、前面道路が5ｍ以上あれば「5ｍ×4／10＝20／10＝200％」となりますので、都市計画で定める容積率200％が適用されることになります。
大きく、広い建物を建てたいという方は、念のためチェックされたほうがよろしいかと思います。

●＜参考＞用途地域別　建ぺい率・容積率一覧表

	建ぺい率	容積率
第一種低層住居専用地域	30、40、50、60％のうち都市計画で定める割合	50、60、80、100、150、200％のうち都市計画で定める割合
第二種低層住居専用地域	30、40、50、60％のうち都市計画で定める割合	50、60、80、100、150、200％のうち都市計画で定める割合
第一種中高層住居専用地域	30、40、50、60％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
第二種中高層住居専用地域	30、40、50、60％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
第一種住居地域	50、60、80％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
第二種住居地域	50、60、80％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
準住居地域	50、60、80％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
近隣商業地域	60、80％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
商業地域	80％	200、300、400、500、600、700、 800、900、1000、1100、1200、1300％のうち都市計画で定める割合
準工業地域	50、60、80％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400、500％のうち都市計画で定める割合
工業地域	50、60％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400％のうち都市計画で定める割合
工業専用地域	30、40、50、60％のうち都市計画で定める割合	100、150、200、300、400％のうち都市計画で定める割合
都市計画区域内で用途地域の指定のない区域	30、40、50、60、70％のうち特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定める割合	50、80、100、200、300、400％のうち特定行政庁が都市計画審議会の議を経て定める割合

（注）　（　　）内は特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て定める区域内に適用される数値

＊個別の建ぺい率、容積率については、市区町村役場の都市計画課で確認可能です。