連載4 Vol.1
 一戸建て住宅の特徴

住まいの種類(権利形態)は概ね6種類に分類されます。今回からはより具体的にそれぞれの住まいの特徴について検証します。 第1回目は「一戸建て住宅を購入した場合の特徴」です。

◆1.居住期間
一戸建て住宅を購入した場合、居住できる期間は「半永久」です。しかし、建物はいつか朽ち果ててなくなってしまうので、一定の期間が経過したら建替えをする必要があります。


◆2.自由度
住宅を購入したら当然、自分で使用することも、貸すことも、売ることも、所有者の自由です。しかし本当に何でも自由なのでしょうか?

1)使用について
●用途
住居として使用するのはもちろん自由です。しかし、住居以外に改造して使用する場合などは建築基準法の用途制限を受ける場合があるので事前に調査が必要です。
●増改築

基本的には自由です。しかし、一定規模以上の増改築は建築基準法によって制限を受ける場合があります。また、住宅の色彩を変更する場合なども地域によっては建築協定などにより制限を受ける場合があるので調査が必要です。

●新築・建替え
基本的には自由です。しかし、建築基準法用途地域などの規制により、建物の用途、規模、高さ、構造などが制限されます。また、中古建物のなかには建替えが不可能な物件があったり、土地を購入して住宅を新築する場合などは都市計画法で定める市街化調整区域などのように、そもそも建物が建てられないような地域もあるので注意が必要です。

■自由に使用できる範囲

敷地境界に囲まれた範囲すべてが自由に使用できます。地下、地上はどうなのでしょうか?
法律的には無限に上下に所有権が及ぶのではなく、合理的利用と物理的支配が可能な範囲とされています。
ではこのような場合はどうでしょうか。



2)貸すことについて

基本的には自由です。しかし、既存の住宅を壊してアパートなどを建てようとする場合などは敷地の形状や、地域の建築協定などでアパートを建てられないような場合もあるので注意が必要です。

3)売却について
基本的には自由です。しかし、国土利用計画法などの規制により、一定規模以上の土地を売る場合は、売買価格や売却後の利用方法について制限を受ける場合があります。
*地価が下落傾向である現在、価格についての制限は、ほとんど受けていません。

このように、一戸建て住宅を購入しても、すべてが自分の自由になるわけではありません。
さまざまな法律によって制限を受けることになります。