連載2 Vol.3
　割高？割安？の目安

割高？割安？とは何を基準にしているのでしょうか？ まず近隣の相場と比べて「割高」「割安」と考えるのが 普通ですが、今回は賃貸物件と比較して、割高、割安の目安を考えてみましょう。

◆１．想定利回りで考える
不動産を購入する場合の利回りとは、「購入価格に対する、仮にその不動産を賃貸した場合に得られる収入の割合」です。


　例）

◆２．ポイント
この利回りが高ければ高いほど「割安」、低いほど「割高」となります。つまり、利回りが高い物件は「購入したほうが得」 利回りが低い物件は「賃貸のほうが得」ということになります。
別の言い方をすると利回りの高い物件は、自分が住まなくなって賃貸した場合、より高い賃料が得られるということ になりますので利回りの低い物件より「損しない物件」と言えます。

◆３．利回りの目安
では、どれくらいの想定利回りがあれば理想的なのでしょうか？
ひとつの目安は、その物件を全額借入れした場合の実質年間支払い総額の割合と比較して、想定利回りが高いか、低いかです。



借入れ条件によってこの「実質年間返済率」は変わってきます。借入れ条件と実質返済率は以下のとおりです。

■100万円を借りた場合の条件と実質返済率一覧表
  20年返済（240回） 25年返済（300回）
金利（%） 毎回返済額 年間返済額 実質返済率（%） 毎回返済額 年間返済額 実質返済率（%）
2.5 5,299 63,588 6.36% 4,486 53,832 5.38%
3.0 5,546 66,552 6.66% 4,742 56,904 5.69%
3.5 5,800 69,600 6.96% 5,006 60,072 6.01%
4.0 6,060 72,720 7.27% 5,278 63,336 6.33%
4.5 6,326 75,912 7.59% 5,558 66,696 6.67%
5.0 6,600 79,200 7.92% 5,846 70,152 7.02%
5.5 6,879 82,548 8.25% 6,141 73,692 7.37%

現在住宅ローン金利は２％台のものもありますが、やはり安全を見て４％ぐらい、実質返済率６％程度とみて想定利回り６％以上の物件が理想的な価格といえるでしょう。

◆４．中古マンションの利回り相場一覧表
東京都の中古マンション相場と賃料相場をもとに駅別利回り表を作成してみました。ご参照ください。

駅名
平均坪単価
平均坪賃料
利回り(%)
駅名
平均坪単価
平均坪賃料
利回り
(%)
単位
(万円)
月額
(万円)
年間
(万円)
単位
(万円)
月額
(万円)
年間
(万円)
六本木
242.98
1.88
22.56
9.28%
 高田馬場
178.84
1.06
12.72
7.11%
五反田
179.83
1.39
16.68
9.28%
 桜新町
197.69
1.16
13.92
7.04%
田町
176.20
1.36
16.32
9.26%
 方南町
169.26
0.99
11.88
7.02%
大崎
183.14
1.36
16.32
8.91%
 千歳船橋
166.94
0.96
11.52
6.90%
代々木
208.93
1.48
17.76
8.50%
 三軒茶屋
202.64
1.15
13.80
6.81%
都立大学
184.46
1.29
15.48
8.39%
 広尾
286.28
1.59
19.08
6.66%
渋谷
238.35
1.65
19.80
8.31%
 学芸大学
196.36
1.09
13.08
6.66%
目黒
197.69
1.36
16.32
8.26%
 西荻窪
171.24
0.95
11.40
6.66%
駒込
168.26
1.15
13.80
8.20%
 中野
185.12
1.02
12.24
6.61%
錦糸町
131.24
0.89
10.68
8.14%
 二子玉川園
169.59
0.92
11.04
6.51%
護国寺
175.54
1.19
14.28
8.14%
 自由が丘
215.87
1.16
13.92
6.45%
中野坂上
172.89
1.16
13.92
8.05%
 目白
209.92
1.12
13.44
6.40%
表参道
262.81
1.75
21.00
7.99%
 大塚
182.81
0.95
11.40
6.24%
原宿
223.80
1.49
17.88
7.99%
 荻窪
185.45
0.96
11.52
6.21%
亀戸
135.87
0.89
10.68
7.86%
 恵比寿
275.37
1.42
17.04
6.19%
成城学園前
165.29
1.06
12.72
7.70%
 祖師ヶ谷大蔵
184.79
0.95
11.40
6.17%
泉岳寺
221.82
1.42
17.04
7.68%
 千歳烏山
168.60
0.85
10.20
6.05%
駒沢大学
174.55
1.09
13.08
7.49%
 蒲田
168.26
0.82
9.84
5.85%
品川
256.20
1.57
18.84
7.35%
 祐天寺
203.64
0.99
11.88
5.83%
初台
179.83
1.10
13.20
7.34%
 氷川台
156.36
0.76
9.12
5.83%
経堂
167.93
1.02
12.24
7.29%
 芦花公園
191.74
0.93
11.16
5.82%
大森
147.44
0.89
10.68
7.24%
 池袋
234.71
1.12
13.44
5.73%
石川台
164.63
0.99
11.88
7.22%
 用賀
218.51
0.99
11.88
5.44%
西馬込
155.04
0.92
11.04
7.12%
          

データ出展：リクルート、アットホームのデータをもとにホームナレッジ作成（2006年）