連載2 Vol.2

 新築と中古どっちがお得?


新築と中古どちらが得か?価格の面で考えると、一般の方は当然のように「中古のほうが安いに決まっている」と考えるでしょう。確かにそうですが、必ずしも「安いから得」というわけではないのが不動産物件の難しいところです。実は今後の不動産市況を占う上では中古物件の価格動向が一つの重要な指標となります。今回はマンションを中心に、新築と中古の価格について少し考えてみましょう。

◆1.新築マンションの値段
1)値段は誰がどう決める?
新築マンションの値段は誰が決めるのでしょうか?もちろん売主(ディベロッパー)が決めます。
どのように決めるかというとその物件にかかったコストに一定の利益を乗せて機械的に決めます。

2)価格の構成
新築マンションの価格は大きく分けて「土地取得コスト」「建物建築コスト」「諸経費」「利益」の4つです。

◆2.中古マンションの値段
1)値段は誰がどう決める?
この場合も売主が決めます。正確にいうと、当初の売却希望価格の設定は売主が決めますが、最終的には買主が決めているのが現状です。しかし最近は、都心部で売り手市場となっており、逆転現象が起きているエリアも見られます。

2)中古マンションはオークション?
中古マンションは新築と違い、売主がいくらで売りたいか、相手がいくらで欲しいかによって取引が成立する「オークション」のようなものです。ですからその不動産の本当の「市場価値」を知ることが可能です。

景気のいいとき


景気のわるいとき


このように中古マンションの場合はオークションのように市場が価格を決めていると言っても過言ではありません。

◆3.新築マンション相場と中古マンション相場
新築マンション相場は売主(ディベロッパー)が一方的、機械的に決めた言わば「作られた相場」なのに対し、 中古マンション相場は市場が決めた「市場を反映した相場」といえるでしょう。

◆4.新築と中古どっちが得!?
新築も中古も一概にどっちが得!?ということは言い切れません。明らかに言えるのは「新築」より「中古」のほうが「安い」と言うことです。これは景気がよかろうと悪かろうと一緒です。
新築も一度住んだら「中古」です。ですから、新築のマンションを買う場合、意識するのは新築マンション相場より、むしろ近隣の中古マンション相場を意識するのが、少しでも「損しない」選び方です。
極端な言い方をすれば、あなたが新築で買ったマンションは住んだ瞬間から「中古」となり、近隣の中古マンション相場に日ごとに近くなっていく可能性が極めて高いからです。言い換えれば、新築で買ったマンションは近隣の中古マンション並に「値下がる」と覚悟さえすれば間違いないでしょう。ですから「新築相場」と「中古相場」の価格の開きの少ないエリアのマンションを購入することが、少しでも「損しない」マンションの購入方法のひとつです。売らない限り「損」はしませんが・・・