不動産用語解説


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　会計監査
　買付証明書
　家屋番号
　閣議決定
　掛け捨て
　家庭裁判所
　瑕疵
　瑕疵担保責任
　過失
　課税標準
　割賦販売
　仮登記
　簡易裁判所
　換金性
　鑑定人
　元利均等返済
　管理委託契約
　管理規約
　管理業務主任者
　管理組合
　管理受託契約
　管理費
　危険負担
　毀損
　基礎控除
　北側斜線制限
　客付け業者
　境界
　境界確定訴訟
　境界確認書
　境界杭

　供託
　共有
　共用部分
　禁治産
　近隣商業地域
　躯体
　区分所有権
　区分所有者
　区分所有法
　計画道路
　継続賃料
　競売
　競売不動産
　競売申立て
　競落
　競落人
　欠陥
　減価償却
　原告
　現況調査報告書
　原状回復
　建築基準法
　建築協定
　建築面積
　建ぺい率
　権利金
　権利の登記
　権利証（登記済権利証）
　権利能力なき社団・財団
　権利変換手法

　交換差金
　工業地域
　工業専用地域
　甲区
　公告
　後見・後見人
　公図
　鉱泉地
　合計特殊出生率
　公示地価
　更新料
　公衆用道路
　公正証書
　控訴
　公道
　購入申込書
　合筆
　公法上の規制
　公簿面積
　高齢者の居住の安定確保に関する法律
　国土交通大臣免許
　国土利用計画法
　固定資産税
　固定資産税評価額　
　コーポラティブハウス　
　コンクリートスラブ　

● 会計監査

会社の財産・実績を記録した書類の記載が、会社の実際の財政状態を正しく表しているか否かを、監査役もしくは会計士などの第三者が監査すること。

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● 買付証明書

購入希望者が、売主または仲介者にあてて、不動産を購入する意思がある旨を表明する書面。この書面は購入希望者の一方的な購入の意思表示であり、売買契約には至らない。また、購入希望者は自由にこれを撤回できる。＝「購入申込書」ともいう。

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● 家屋番号

不動産登記簿の表題部に記載される建物を区別するために付された番号。

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● 閣議決定

憲法または法令に定められた法律案・政令・予算など内閣の職務権限として明示された事項および他の重要な事項について行われる内閣の意思決定の一形式。

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● 掛け捨て

保険など途中で掛け金を中止するなどしたため、払い込んだ金が無駄になること。

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● 家庭裁判所

家庭事件の審判・調停、少年保護事件の調査・審判などを扱う下級裁判所。

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● 瑕疵

「欠陥、キズ」とほぼ同じ意味で、法律または当事者が予想する正常な状態が欠けていること。
また、一見しただけでは、分からない欠陥・キズを「隠れた瑕疵」といいます。「隠れた瑕疵」があった場合、民法・宅建業法では、買主を保護する規定が定められています。（瑕疵担保責任参照）

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● 瑕疵担保責任

売買契約の目的物（宅地または建物）に、契約の締結当時に既に欠陥・キズ（隠れた瑕疵）があった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。
売主が買主に対して負う責任とは、瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うことです。
売主が責任を負う期間は、民法では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としています。
宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。

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● 過失

一定の事実を認識することができるにもかかわらず、注意を怠ったために認識しないこと。不注意の程度によって重過失と軽過失とに分けられる。

● 課税標準

課税計算にあたって税率を乗じて税額を求めるもとになる価格。

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● 割賦販売

月賦販売のように買主がその代金を定期に分割して支払う事を約する売買のこと。（分割払い）

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● 簡易裁判所

簡易裁判所は、民事事件については、訴訟の目的となる物の価額が90万円を超えない請求事件について、また、刑事事件については、罰金以下の刑に当たる罪及び窃盗、横領などの比較的軽微な罪の訴訟事件等について、第一審の裁判権を持っている。

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● 換金性

お金が必要なときに、すぐに現金にかえられるかどうか、その度合いのこと。また、かえることが出来るとすれば、いくらまで換金可能なのか、その度合いのこと。（流動性）

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● 鑑定人

物の価値を評価する専門家。また、不動産競売手続きにおいて裁判所の選任した評価人で不動産の価値に関する分析を行い、判断する者のこと。

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● 元利均等返済
住宅ローンの返済方法のひとつ。返済額（元金＋利息）が一定になるもの。返済額に占める元金と利息の割合は毎回変わる。返済開始当初は返済額に占める利息の割合が多く、元金はなかなか減らないが毎月の返済額が一定なので返済計画が立てやすい。

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● 仮登記

最終的な本登記を行うためには、書類の不足等必要な要件を完備していない場合に、将来の本登記に備え、順位を保全する目的で行う予備登記のこと。

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● 管理委託契約

管理組合の仕事を、マンション管理専門の会社（管理会社）等に委託すること。日常的な管理は管理会社が行うため、理事会はそれをチェックする。

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● 管理規約

区分所有者が相互で取り決めた管理組合ルールのこと。管理規約を制定したり、改定したり、廃止したりするには区分所有者及び議決権のそれぞれ４分の３以上の多数議決が必要となる。

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● 管理業務主任者

管理の前提となる管理受託契約の重要事項の説明から、受託した管理業務の処理状況のチェック等及びその報告までマンション管理のマネジメントを業務とする。事務所ごとに国土交通省令で定める人数の設置が義務付けられている。
管理業主任者となるには、管理業務主任者試験に合格し、管理業務主任者として登録し、管理業務主任者証の交付を受けることが必要。

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● 管理組合

管理組合の構成員はマンションの所有者全員。（所有者は、組合員であることを強制され、脱会することは認められない。賃貸居住者は管理組合員ではない）
管理組合の業務は敷地および共用部分の維持管理等。そのため管理組合は、敷地および共用部分の取扱についてのルール（管理組合規約）を区分所有者の集会（総会）によって決議し、管理者（管理組合理事長）および役員を選任する。
管理組合は大規模になると法人組合として登録することが可能。

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● 管理受託契約

管理の委託を受けること。管理事務の受託を内容とする契約。

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● 管理費

マンションを維持するための必要経費。共用部分の清掃費、水道・光熱費、エレベータなどの定期点検の費用や管理会社に支払う管理委託手数料など。それを専有部分の持分面積に応じて負担するのが一般的。

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● 危険負担

売買契約などにおいて、契約後引渡しまでの間、類焼などの不可抗力によって建物が焼け、売主の引渡し義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかという問題。

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● 毀損

壊すこと。名誉や信用をそこなうこと。

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● 基礎控除

税率計算に対し、すべての納税者につい課税標準から一定の金額を差し引くこと。所得税・相続税・贈与税などにある。基礎控除の額を超える部分の課税標準に対して課税される。

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● 北側斜線制限

建物を建築する土地の北側の土地における日照・通風などの環境を保護するための規制。

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● 客付け業者

不動産業者から依頼されて、購入者・入居者の斡旋を行う業者のこと。
客付業者は、オーナー（売主・貸主）との交渉権がないので、お客様と元付け業者との間に入り諸条件の交渉をします。また、売買契約成立時には買主より報酬を頂く権利をもっています。

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● 境界

土地の境界には二つの意味があり、一つは土地の所有権の及ぶ範囲を示す「私的境界」と、一つは公図（地図）上に示された地番ごとの土地の区画線を示す「公的境界」のこと。土地の境目。隣接地とのトラブルが起きないよう、境界には石などの杭を入れる。

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● 境界確定訴訟

当事者間で土地の境界についての協議が整わない場合、境界を確定する民事訴訟手続き。

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● 境界確認書

隣接する当事者間で土地の境界を確認し、互いに境界線について異議のない旨を記した書面。

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● 境界杭

隣接土地所有者同士で境界を確認したあと、土地の境界に打設する杭のこと。石杭や御影石などがある。

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● 供託

金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託すること。供託すると、債務者は債務を免れ債務不履行の責任を問われることはなくなる。
例えば、債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者（例：地主、家主など）の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。

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● 共有

複数の者が一つの所有権を有すること。

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● 共用部分

共用部分とは、個人単独では所有できない部分で、エントランスホール、階段、エレベーター、廊下、外壁、屋上などをいいます。共用部分は自分では勝手に修繕などの改良を加えることはできません。

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● 禁治産

自分の財産を管理・処分することを禁じられること。心神喪失が通常の状態である者を保護するため、法律上、自分で財産を管理する能力がないものとして、これに後見人をつける制度。２０００年に新たな成年後見制度が創設されたことにより、「禁治産」という呼び方に変えこれに準ずる人を「被後見人」と呼ぶことになった。

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● 近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域。この地域では、商業地域、準工業地域で禁止されているもののほか、床面積の合計が200㎡以上の劇場や映画館、料理店、キャバレー、個室付浴場業に係る公衆浴場等の一定の娯楽、歓楽施設の建築が原則禁止されている。

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● 躯体

床や壁、梁など建物の骨組み、構造体のこと。強度にかかわる部分。

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● 区分所有権

１棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居・店舗・事務所または倉庫その他の建物としての用途に供することが可能な建物で、その各部分を所有権の目的にすること。

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● 区分所有者

一棟の建物に構造上区分された部分の持ち主。

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● 区分所有法

何人もの区分所有者（各住戸の持ち主）が１棟の建物を区分して所有するために規定した法律。分譲マンションがその典型的な例。昭和３７年に「建物の区分所有等に関する法律」として制定された。

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● 計画道路

都市計画法で定める道路計画。
計画的な街づくりをするために推進された「道路をつくる計画」のこと。

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● 継続賃料

不動産の賃貸借等の継続の際、成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料のこと。
継続賃料の求め方は、契約の経緯･期間、賃料の経緯、近隣の賃料推移・動向などを総合的に勘案して決定されます。

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● 競売

債権者（抵当権者等）が債務不履行状態（お金を返してもらえなくなった状態）になった債権を回収するための法的手続きであり、債権者（抵当権者等）の申し立てにより裁判所を通じて、その担保の目的となっている不動産を強制的に処分（売却）する法的手続きのこと。

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● 競売不動産

債務（借金）の返済ができなくなった所有者の意志に関係なく、債権者の申し立てにより裁判所が差し押さえて強制的に売却する不動産。その売却代金を債務の返済に充てる。

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● 競売申立て

債権者（抵当権者等）が裁判所を通じて、その担保の目的となっている不動産を強制的に処分（売却）する法的手続きの申立てをすること。

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● 競落

競売になったものを競り落とすこと。

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● 競落人

競売になったものを競り落とした人。競売によって動産または不動産の所有権を取得した人。

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● 欠陥

必要なものが欠けていること。不備・不足のあるもの。
住宅でいう欠陥とは設計や施工段階のミス、手抜き工事等で、あるべき住宅性能がなくなったり、そのために危険が生じている住宅のこと。具体的には、雨漏り、壁等の亀裂、建物や床の傾斜、振動など。

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● 減価償却

使用または時間の経過による資産（土地は除く）の価値の減少を費用に計上し、新しいものと替える場合に備える、会計手続き。

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● 原告

民事訴訟・行政訴訟において訴えを起こし、裁判を請求する側の当事者。訴える人。

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● 現況調査報告書

競売の申し立てのあった不動産の評価を記した書面。執行官が実際に競売物件を見た上で、その物件に関する土地の地目・建物の種類・構造等の現況のほか、不動産を占有している者の氏名やその者が占有する権限を有しているかどうかなどが記載されている。物件の公図・写真等が添付されている。最低売却価額の決定、引渡命令をする際の判断資料、物件明細書作成のための重要な資料となる。誰でも閲覧可能である。

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● 原状回復

当時の状態に戻すこと。
建物賃貸借契約では賃借人にこの原状回復義務を課す条文が多く見受けられるが、この原状回復をめぐるトラブルが多いため建設省では、ガイドラインを定めている。この原状回復にかかる費用のうち自然損耗、すなわち通常の使用による損耗等の修繕費用は賃貸人負担とし、賃借人の故意過失などによる損耗等は賃借人の負担としている。

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● 建築基準法

建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めることにより建築物の利用者や近隣住民等の生活、健康及び財産を守るために定められた法律。昭和２５年に制定・施行された。

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● 建築協定

市町村が条例で定めた区域内では、土地所有者や借地権者がその区域内における住環境を守るために建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、デザイン、建築設備の基準について取り決める協定のこと。

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● 建築面積

建築物の建っている面積のことで、１階の床面積にほぼ等しい。建築面積は建築物の外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積とされている。

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● 建ぺい率

敷地面積に対する建築面積（通常は１階の床面積）の割合。建ぺい率＝建築面積／敷地面積。建築基準法により、防火や避難路、通風、採光などを確保するために、また都市計画区域内では用途地域の種別、建築物の構造等により建ぺい率の限度が定められている。例えば、建ぺい率が60％の地域であれば、１００㎡の土地には１階あたり６０㎡の建築が可能となる。

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● 権利金

借地契約または借家契約締結の際広くみられる慣行で、賃借料以外に賃借人が地主・家主に支払う金銭。敷金と異なり、契約終了後返還されない。

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● 権利の登記

当事者が不動産の権利変動を第三者に対抗するため、登記簿の甲区、乙区になされる登記のこと。権利の主体、権利の種類・内容、権利移転、変更、消滅等が表示される。

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● 権利証（登記済権利証）

保存・設定・移転等によって取得した権利を登記した際、登記所が交付する、登記が完了したことを証明する書面のこと。

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● 権利能力なき社団・財団

団体として組織され、規約等の運営が定められていること、または個人財産とは独立した財産を有している運営のための組織を有している団体のこと。

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● 権利変換手法

建物が密集した地域や虫食い地などを整備する。市街地再開発事業などにおいて、土地の権利者（所有者、借地権者など）に対し、資産規模や財産価値に応じて、事業完了後のビルの敷地や床面積を取得する権利を与えること。

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● 交換

土地（借地権）・建物を他の土地（借地権）・建物や金銭以外の動産と取り替え、交互に所有権を移転する取引のこと。当事者の合意だけで契約が成立する点で、売買と同じ。交換される権利は互いに等価であるのが普通だが、一方のものがそれと交換されるものより価格が低いときにその差額を金銭で支払うことも可能である。

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● 交換差金

交換当事者間でやりとりされる金銭のこと。交換する不動産の価値が異なる場合、その価値の異なる部分を金銭で精算すること。相手方から受け取った交換差金は課税対象となる。

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● 工業地域

主として工業の利便を増進するため定める地域。この地域では、工場については公害の発生のおそれが大きい業種も含めて建築できることとされているため、学校、病院、料理店、旅館、ホテル、劇場、個室付浴場業に係る公衆浴場等環境上の配慮がとくに必要な建築物の建築が原則禁止されている。

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● 甲区

不動産登記簿を構成する項目の1つで、所有権に関する事項が記載されている。その所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買、相続など）で所有権を取得したかがわかる。（所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など）

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● 公告

国または公共団体が、広告・掲示などの手段によって一定の事実を広く一般公衆に告知すること。

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● 後見・後見人

親権者のいない未成年者、および被後見人を補佐・保護し、その財産を管理すること（する人）。また、その制度。

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● 公図

旧土地台帳法施行細則2条1項の規定により、登記所が保管している土地台帳付属地図のこと。土地の区画や地番、位置、形状等が記入されている。公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがある。

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● 鉱泉地

鉱泉（温泉を含む）湧き出し口、及びその維持に必要な土地。不動産登記簿上の地目の一つ。

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● 合計特殊出生率

１人の女性が一生の間に産む子どもの数。
ある年次において再生産年齢（通常１５～４９歳）にある女子の年齢別特殊出生率（ある年齢階級の母の出生児数／ある年齢階級の女子人口）の合計値のこと。
合計特殊出生率＝[年齢別特殊出生率]１５歳から４９歳までの合計

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● 公示地価

国土庁の土地鑑定委員会が毎年１月１日現在で公表する１ｍ2あたりの地価のこと。
「地価公示法」に基づき、全国の大都市圏から選んだ住宅地と商業地を鑑定し、算出した価格基準です。
一般の人の土地取引や、国や自治体が公共事業に使う土地の補償金を計算する際の判断材料となり、また、土地を含んだ相続税や固定資産税を計算する場合の算定基準にも使われます。

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● 工業専用地域

工場の利便を増進するため定める地域。この地域では、工場地域内で禁じられているもののほか、住宅、共同住宅、図書館等のように騒音、振動等の影響を避けるべきものや、物品販売業を営む店舗、ボーリング場。マージャン屋等工業地としての土地活用に純化を妨げるような用途の建築が原則禁止されている。

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● 更新料

ある契約期間が満了したとき、その期間を延長し、また新契約を結ぶこと。それに伴い発生する料金のこと。建物賃貸借契約または土地の賃貸借契約を更新する際に、家主または地主に支払うことが多い。

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● 公衆用道路

一般交通の用に供する土地（例：道路）

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● 公正証書

契約など権利義務に関する事項につき作成した証書のこと。
公証人役場で公証人（公務員）が当事者の嘱託を受けて、その権限に基づいて作成するもので強力な証拠となります。
特に、後日契約締結の有無、契約内容等について紛争が生ずることが懸念されるような場合など作成されます。また、作成された文書の一部は公証人役場に保管されます。

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● 控訴

第一審の判決に不服のあるものが上級裁判所に審理のやり直しを求める訴訟手続き。

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● 公道

公衆の通行のために設けられている道。国道・県道・市町村道などをいう。国や地方公共団体が管理している。

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● 購入申込書

「購入申込書」＝「買付証明書」

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● 合筆

二筆以上の土地を合わせて一筆の土地とすること。原則として土地の所有者（登記名義人）は自由に合筆を申請することができる。所有者が異なる土地や、隣接していない土地、地目や権利の内容が異なるときは合筆できない。合筆することにより登記簿上、2つの土地は1つになる。また、合筆することにより公図も訂正される。