「不動産の競売手続き」について

定められた期間内に裁判所が公示する最低売却価格以上で入札し、一番高い価格で入札した人が買い受ける権利を取得できます。入札にあたっては、物件のリスクを把握するために裁判所に備え付けられている「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」を充分に調査する必要があります。

１．不動産の競売とは

不動産を所有している人が債務を弁済できなくなると、裁判所がその不動産を差し押さえ、売却して、その売却代金を債務の弁済に充てる手続をすることがあります。これを「不動産の競売手続」といいます。裁判所の競売手続においては、不動産業者が仲介する場合のようなサービスは行われず、落札後の諸手続等も買受人が自分でやらなければなりません。また、隣地との境界等が不明な場合には争わなければならない場合もありますし、その不動産を所有者または第三者が占有している場合は明渡請求をしなければなりません。競売物件の価格が普通より安いのはそのためです。
不動産の競売の申立があると、執行官が現況を調査し、この調査に基づいて執行官が物件の評価をします。そして、裁判所は入札期日の２週間前までに、裁判所の掲示板などに競売不動産の所在・最低売却価格・入札期日などを公告します。更に入札期日の１週間前までに裁判所は、現況調査報告書、評価書、物件明細書の３つの書類を備え置き一般の人に閲覧させます。

２．閲覧、謄写上の留意点

掲示板の公告を見て、欲しい物件を見つけた場合、上記３つの書類を閲覧して物件を確認することができます。閲覧は、備置期間内であればだれでも可能であり、費用は無料です。また、コピーをとることも可能です。
現況調査報告書は、裁判所が調査したもので、不動産の現実の形状、占有関係その他の現況が分かります。債務者や第三者が占有しているような場合は、競落後に明渡請求をしなければならないので注意が必要です。評価書は、通常、不動産鑑定士の評価に基づいており、不動産の位置及び状況、利用状況、公法上の規制などが記載されています。物件明細書は、売却後存続する権利があるかどうかの記載もされています。担保権は売却後消滅しますが、賃借権などは担保権と違い、競売手続が終了しても消滅しない場合がありますので、注意が必要です。

●物件の概要を知るための３点セット

３．入札時の注意点

競売物件を閲覧、謄写して調査した結果、競落したい物件があった場合は、入札手続をすることになります。入札には大きく分けると、一定の期日に裁判所に出向いて行って入札する方法（期日入札）と、入札期間内にいつでも入札をして（郵送も可能）、開札期日に開札を行い買受人を決める方法（期間入札）の２つがあります。現在では期間入札が主流ですのでその方法を説明します。入札しようと思ったら、入札期間中に裁判所に入札金額を記載した入札書を封筒に入れ、一定の書類を添えて裁判所に提出します。
ここで注意すべき点は、入札金額が裁判所が定めた最低売却価格以上であることと、入札にあたって最低売却価格の２割の金額を裁判所に保証金として納めなければならない点です。具体的には、裁判所宛の振込口座に保証金を振込、銀行から振込証明書をもらってその証明書を入札時に裁判所に提出します。この保証金は、入札できなかった場合は（つまり自分より高い金額の入札をした者がいた場合）戻ってきますが、最高額で入札したにもかかわらず期日までに残金の支払をしなかった場合は没収されてしまうので注意が必要です。

４．開札後の手続き

入札期間満了後、１週間以内に開札期日が開かれます。最高額で入札した人が「最高価買受申出人」と定められ、買受ける権利を取得できます。開札期日後１週間以内に売却許可期日が開かれ、問題がなければ許可決定がでます。許可決定が出て確定した場合は、その日から１ヶ月以内に、入札金額から保証金を差し引いた残金を納めなければなりません。買受人が代金を納めると、裁判所は買受人に所有権を移転し、担保権などの抹消登記をします。
そして、最後に不動産の引渡手続をします。空家・空地の場合や、任意に引き渡してくれる場合は特に問題はありませんが、引渡を拒む債務者や占有者がいる場合は明渡訴訟をしなければなりません。しかし、これは一般の人には費用・時間の面などで困難となってきます。そこで、民事執行法は引渡命令の制度を定めており、引渡を拒む債務者や占有者がいる場合はこの申立をすることにより簡易迅速に競売不動産の占有を確保することができます。ただし、申立は代金納付の日から６ヶ月以内とされていますので、注意が必要です。

「不動産の競売手続き」　について
	競売物件という言葉をよく聞きますが、実際にはどのようにして競売物件を買ったら良いのでしょうか。また、どのようなことに注意すれば良いのでしょうか。