「敷　金」　について
	現在借りているマンションから引っ越すことになりました。借りる際に賃貸人に払った敷金は、必ず戻ってくるのでしょうか。また、敷金を返してもらうまでマンションを明け渡さないと言えますか。

敷金というのは、賃貸借契約を締結した時に賃貸人が賃借人から預っているものなので、その賃貸借契約が終了し、賃借人が部屋を明け渡したら、原則戻ってきます。

	１．原則戻ってくる
	敷金というのは、賃貸借契約を締結した時に賃貸人が賃借人から預っているものなので、その賃貸借契約が終了し、賃借人が部屋を明け渡したら、原則戻ってきます（ちなみに、敷金には、特約のない限り利息はつきません）。ただ明渡時点で賃料の未払いがあった場合には、賃貸人は預っている敷金から未払分を差し引いて返還することになります。すなわち敷金とは、賃借人が賃貸人に与えた損害を担保するものであるといえます。この損害には、主に未払賃料に関するものと原状回復に関するものがあります。未払賃料はその存否・額が明確なので特に問題となりませんが、原状回復から生じる損害については、賃貸人と賃借人の間でトラブルになることがあります。

●入居時（賃貸借契約開始時）

●退室時（賃貸借契約終了時）

	２．原状回復とは？
	まず、原状回復とは何かですが、建設省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧すること」と定義されています。ただ、この「復旧すること」というのは、次の入居者が入居できるような状態に戻すという意味であり、入居した当初の新品の状態に完全に戻すという意味ではありません。 　 　また、ガイドラインでは、その原状回復にかかる費用は賃借人負担とし、いわゆる自然損耗、通常の使用による損耗等の修繕費用は賃貸人負担としています。簡単にいうと、賃借人は、わざと壊してしまったものを取り替えたり、賃借人自身が居住している間に設置した家具等を取り除いたりする義務を負い、その費用を負担します。賃借人が通常の使用をしていて汚れてしまった床や壁紙等の張り替えは、賃貸人の負担ということになります。賃借人がこの原状回復義務を怠った場合に、その修繕費用として敷金からの返還を要求されることになります。

●新たに入居者を募集する為のリニューアル費用は誰が負担する？

	３．原状回復義務の具体的範囲
	敷金の返還額を算出する際には、必ずこの原状回復義務を履行したかどうかが考慮されます。賃貸人の負担部分と賃借人の負担部分がはっきりしていればトラブルは起きませんが、現在のところ原状回復義務の具体的な範囲を明確にしたものはありません。しかし、基本的な基準はあります。

１．	賃借人の『責めに帰すべき事由』（不注意、管理方法や使用方法が悪いなど）による毀損は賃借人が負担。例えば、クーラーからの水漏れを賃借人が放置していたことにより生じた汚損や手入れが行き届かずに汚損したキッチンなどがこれにあたります。
２．	家族や同居人、来客などが不注意によって毀損した場合も賃借人が負担。ペットが汚したカーペット等も対象となります。
３．	通常の使用によって、時間が経過すれば当然生じるような損耗や汚損（自然損耗）は賃貸人の負担。これは、その汚れが通常の使用によって生じたか、そうでないのかは非常に微妙な問題です。
４．	その他、特段の事情が考慮される場合はケースバイケース。

	４．契約書へ明記
	そこで、トラブル防止の為に契約時に内装費のどの部分をどちらが負担するのかを契約書上明らかにしておく必要があります。更に、契約時に既に生じていた建物の損傷かどうかで紛争になる場合もありますので、契約時に既に建物に損傷がある場合には写真を撮っておくことがトラブル防止のために必要です。

	５．敷金の請求時期
	敷金は賃借人が明渡し時までに賃貸人に与えた損害を担保するものなので、明渡しをして初めて敷金の返還を請求できます。したがって、敷金を支払うまでは明渡しを拒むというようなことは言えません。

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