「競売不動産と賃借人の保護」　について
私が賃借している建物に対して競売の申立がなされました。私はすぐにでも建物から出て行かなくてはならないのでしょうか？



入居の時期と抵当権設定時期の関係によって保護される場合と保護されない場合があります。また場合よっては一定期間のみ保護される場合もあります。

１．賃借権と抵当権の対抗要件
賃貸物件に抵当権などの担保が設定されている場合、賃借人の利益と担保権者の利益は相反するので、両者の利益を調整する必要が出てきます。法律は対抗要件という制度を設けて両者の利益を調整しています。すなわち、賃借人と担保権者のいずれが先に対抗要件を備えたかで優先関係を決めることになります。ここで対抗要件というのは、自分の権利を他の人に主張できるための要件をいい、一般的には登記をすることが対抗要件を備えることになりますが、建物の賃借権の場合は、賃借人保護の見地から、賃借権の登記を備えていなくても建物の引渡しを受ければ、対抗要件を備えたことになるとされています。

●賃借権と抵当権の対抗要件


２．賃借人が保護される場合と保護されない場合
したがって、担保権者が担保権の設定登記をする前から建物を借りて住んでいる場合、競売によって建物の所有者になった者（競落人といいます）に対しても賃借権があることを主張して、住み続けることができます。
逆に、担保権の登記がされた後に建物を借り受けた場合は、原則からいえば競落人に賃借権を主張することができず、明渡をしなければならないことになります。

しかしそもそも担保権は、債務が返済されないときに債務を優先的に回収するための権利であり、担保物を利用する権利ではありません。上記優先関係の原則を貫くと、賃借人としては抵当権が設定されている建物を賃借することを躊躇せざるを得なくなり、建物の所有者はその建物を十分に活用することができなくなります。 借入金をして賃貸マンション等を建築する場合は上記②のパターン（賃借人が保護されないケース）が多いのが実情です。

３．賃借人を一定期間保護するために
そこで、法律は担保権設定後に賃借人が賃借物を借り入れた場合でも、短期賃借権という制度を設けて、一定の範囲内で賃借人の賃借権を保護しています。すなわち、賃借人の建物の借り受けが、担保権設定登記の後であったとしても、担保権者にそれほど負担にならない程度の短い期間の賃借権（これを短期賃借権といいます）であれば、賃借人の賃借権を保護しました。具体的には、建物の賃貸借契約の場合は賃貸借の期間が３年以内であれば、その期間内は賃借権の存続を競落人に主張できます（民法３９５条、同法６０２条）。逆に言うと賃貸借の期間が３年を超えた賃貸借契約の場合は一切競落人に賃借権を主張できないので注意が必要です。また、担保権者が既に建物の競売手続に入った後に、建物を賃借した場合は、賃借期間３年以下の賃借権であっても賃借人は保護されません。建物が競売手続にはいると、建物の登記簿に差押えの登記がされますので、賃借人としては、賃借しようとしている建物が競売になっていることがわかるはずなので、そのような賃借人を保護する必要はないからです。

以上から、賃借権が期間３年以下の賃借権である場合は、賃借期間満了前に、競落人が建物を競落したとしても期間満了までは住み続けることができることになります。



（注）
 平成１５年７月２５日「担保物権及び民事執行制度の改善のための民法等の一部を改正する法律」が成立し、抵当権に後れる賃貸借は、その期間の長短にかかわらず、抵当権者及び競売における買受人に対抗することができないようになりました。抵当権に後れる賃借人は、原則として建物の競売により、その所有権が買受人に移転した時から６ヶ月間の明渡猶予期間中に買受人に対して明け渡しをしなければならなくなりました。
２００４年４月を目処に施行される予定です。