「登記簿の面積」について

売買契約の内容によっては、代金の減額請求が可能な場合と不可能な場合がありますので契約書をよく確認する必要があります。

１．登記簿の面積

登記簿の表題部には地積欄があって土地の面積が記載されています。登記簿に記載されている面積を公簿面積といいますが、公簿面積は、明治時代の未熟な測量技術に基づいて測量した面積を引き継いでいますので、面積が不正確である可能性があります。正確に測量した面積を実測面積といいますが、公簿面積が実測面積と大幅に違ってしまうことも多々あります。

２．公簿売買の場合

土地の売買において目的物を特定表示するのに、登記簿に記載してある所在・地番・地目および面積をもって特定することがありますが、登記簿記載の面積は必ずしも実測面積と一致するものではないことは既に述べたとおりです。売買契約において目的たる土地を登記簿記載の面積で表示したとしても、これをもって直ちに売主がその面積があることを表示したものではありません。しかし、このような場合に実測面積が公簿面積よりも少なくても、売主の責任を追及するのは難しいでしょう。

３．数量表示売買の場合

これに対し、平米当りの単価を基準にして代金をきめるような場合は、民法で規定されている数量指示売買（数量を指示して売買契約を行う場合）にあたりますから契約に規定されている決められた平米数がない場合、売主は買主に責任追及することが可能です。

このような売買の場合、買主は売主に対して以下の対応が可能となります。

（１）不足部分の代金の減額請求をする

	不足部分の割合に応じて代金の減額を請求することができ、買主は不足部分相当の代金債務を免れ、すでに全額支払済であればその部分の返還を求めることもできます。

（２）契約を解除する

	土地の実際の面積がわかっていたら契約をしなかっただろうと言える事情があれば、契約の全部を解除することができます。

（３）損害賠償を請求する

	（１）、（２）とは別に不足部分が出たことによって損害が生じれば、その賠償の請求することができます。

４．紛争を防止するための契約条項

このように、実際の売買では公簿面積と実測面積が食い違うことがよくあります。無用なトラブルが生じないように、公簿面積と実測面積に食い違いが生じた場合の規定を売買契約書に入れておく必要があります。たとえば、あくまでも公簿面積を基準として売買する場合は「買主および売主は、表記面積が後日実測によって得られた面積と相違しても互いに異議を申し出ず、また売買代金の増減を請求しないものとします。」と規定しておくべきでしょう。
また、実測面積を基準として売買する場合は、「公簿面積と実測面積が相違したときは、売買代金は増減面積１平方米につき金○○円の割合で修正し、残金支払い時において清算するものとします。」
と規定しておけば良いでしょう。

「登記簿の面積」　について
	私は先日土地を購入しましたが、購入後、土地の測量を行なったところ登記簿に記載された面積に足りませんでした。売主に売買代金の減額などを請求したいのですが可能でしょうか？