「定期借地契約」　について
	今度、私の土地を貸すことにしました。貸すにあたっては将来必ず土地が返還されるようにしたいのですが可能でしょうか？

定期借地契約を締結すると安心です。定期借地契約には３種類あり、それぞれ利用の用途、目的によって活用方法が異なります。また、定められた方法で契約をしなければ、定期借地契約は成立せず、通常の借地契約になってしまうので注意が必要です。

１．定期借地権とは

定期借地権とは、平成４年８月１日に施行された新しい借地借家法に設けられた制度で、土地を貸すときにあらかじめ決めた契約期間が終了すると確実に貸地・借地関係が消滅し、貸主に返還されるというものです。 従前は、期間が満了しても貸主側によほどの事情がない限り契約は自動更新されてしまい、なかなか貸主のもとに土地は返ってこないということがありました。そうなると、土地を貸す人が少なくなって、ひいては土地の有効利用が妨げられるということが起きました。そこで、更新のない定期借地権という制度が導入されたのです。

●従来の借地権

●定期借地権

２．定期借地権の種類

定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権の三種類の借地権があります。

１．一般定期借地権
	一般定期借地権はマイホームを借地権で取得したい人のためにある制度です。存続期間は５０年以上であり、期間満了後借主は、更地状態（建築物のない土地）で返却しなければなりません。また、地主に対し建物を買い取る旨の請求をすることができません。契約は必ず書面でしなければなりません。土地利用上の用途は自由です。
２．建物譲渡特約付借地権
	建物譲渡特約付借地権の場合は３０年以上であり、契約期間が経過した後に借主から貸主に相当の対価により譲渡することを特約する借地権です。地主は３０年以上経過したあと建物を買い取らなければなりません。この場合は、書面で契約する必要はありませんが、将来の紛争防止の為にも書面で契約した方が良いでしょう。
３．事業用借地権
	事業用借地権の場合は、たとえばロードサイドビジネス（ファミリーレストランやガソリンスタンド）　などでわりと短期間の内に収益を上げてその事業から撤退する場合などに利用価値のある借地権です。借地上に建てられる建物は事業用の建物に限定されます。存続期間は１０年以上２０年以下です。契約は必ず公正証書で作成しなければならないので注意が必要です。

３．定期借地権のメリット

貸主側のメリットは、なんといっても一定期間が過ぎれば必ず返還されるということです。また、土地を手放さずに長期的に安定した収入を確保できます。 次に借主側のメリットは、マイホームが安く手に入るというのがあります。一般定期借地権を利用した建売住宅の価格は、土地を購入しない為、所有権タイプの分譲価格の５〜６割くらいになっています。５０年住めれば十分ということで需要は高まっています。また、土地を借りて事業を営む場合、土地費用の負担が少なく事業展開ができるので、事業の可能性が広がります。

４．定期借地権の問題点

定期借地権も一定の財産的価値のあるものですから、譲渡したり担保権を設定したりすることも可能です。しかし通常の土地であれば当時の土地の相場を基準に土地の評価を決めて売買価格や担保の評価額を出せますが、定期借地権の場合は期間が経過するにしたがって価値が小さくなるものなので評価が難しいところがあります。今後、定期借地権が普及していけば相場が形成されていくものと思われます。