「借地権の対抗力」　について
	私は、ＡさんとＡさん所有の土地に対する賃貸借契約を締結し、その土地の上に建物を建てて住んでいます。ところが、Ａさんは土地をＢさんに売却してしまいました。Ｂさんは土地を貸したのはＡさんであり、自分は貸していないから土地を明渡して欲しいと私に言ってきました。私はＢさんに土地を明け渡さなければならないのでしょうか。

建物の登記をしていれば、新たな土地所有者に土地を明渡さなくても大丈夫です。

１．債権と物件

あなたは、Ａさんと土地の賃貸借契約を締結しているということですので、あなたが有している権利は賃借権です。権利には大きく２種類あり、人が物を直接的に支配する権利である物権（人の物に対する権利）と、人が人に対して一定の行為を請求する権利である債権（人の人に対する権利）とがあります。あなたの有している賃借権は、Ａさん（貸主）に対して土地を利用させて欲しいという権利ですので債権になります。債権である賃借権の場合、原則としてはあくまでもＡさんという人に対する権利にすぎないので、土地の新所有者であるＢさんには何らの権利も有しないことになり、Ｂさんに対しては土地の借主（借地権者）であることの主張ができないのが原則ということになります。

●土地の所有者が変わった場合（原則論）

２．賃借権の登記

この場合、あなたが賃借権の登記を得ていれば、Ｂさんに対しても借地権を主張することができます。しかし、賃借権は貸主に対する債権にすぎないので、Ａさんが登記手続に協力してくれない以上、あなたが一方的に登記手続をＡさんに要求することはできません。通常、貸主としては自分の不利になるような登記はしたくありませんから、ほとんどの場合、賃借権の登記がされることはありません。

３．建物の登記と賃借権の対抗力

これでは借主の地位はとても不安定なものになってしまいます。そこで、借地借家法では、賃借権の登記がされていなくても建物の所有権保存登記がなされていれば賃借権を第三者に対抗できるとしています。あなたの場合で言えば、あなたがＡさんから借りた土地上に建てた建物の所有権保存登記（所有権保存登記は建物を建てたあなたが単独で申請することができます。）をすれば、あなたは建物の所有権があなたにあることを他の人に主張できるだけではなく、その建物の底地を使う権利（賃借権）を有することを他の人（土地を買ったＢさんなど）に主張できるわけです。以上のように、ある権利を有することを本来の当事者（賃貸借契約で言えば貸主）以外の第三者に主張できることを、第三者に対して対抗力を有すると言います。すなわち、あなたは借地上の建物を自分名義に登記することによって借地権を第三者に対抗することができるようになり、第三者からの明渡請求を拒むことができるわけです。

４．対抗できる登記の種類と留意点

以上述べたように、借地人は建物の保存登記をすることによって賃借権の対抗力を持つわけですが、保存登記（登記簿の甲区欄にされます）を経ていなくても借地人名義の表示登記（甲区欄を設ける前の表題部に記載される登記です）がなされていれば、借地権の対抗力を有するとされています。逆に、借地人以外の人の名義で建物の登記をしてしまうと対抗力を有しない（たとえば、借地人であるあなたが、建物をあなたの奥さんや子供名義で登記した場合は、あなたは賃借権の対抗力を有しないことになります）とされていますので注意が必要です。