「賃貸人の修繕義務」 について
実家に帰省中、関東地方を大きな台風が襲いました。アパートに戻ると屋根に穴があいており、雨が降ると雨漏りがすることが分かりました。私は一日でも早く屋根を修理して欲しいと大家さんに頼みましたが、その代金は私が負担しなければならないのでしょうか。



大家さんの負担で屋根を修理してもらうことが可能です。なかなか大家さんが修繕に応じない場合には、賃借人は損害賠償の請求・あるいは費用の償還請求が可能です。

1.賃借人の賃料支払い義務と賃貸人の修繕義務
賃貸借契約により、賃借人であるあなたは、定められた時期に賃料を支払う義務(民法601条)を負いますが、これに対応する形で賃貸人である大家さんは、目的物を使用収益ささせる義務(民法601条)を負います。この場合の使用収益させる義務とは、賃貸人が単に賃借人による使用収益を妨げないという消極的なものにはとどまりません。賃貸借契約が賃料という対価を支払っているという性質上、賃貸人は賃借人の使用収益に支障が生じないように積極的に配慮する義務が発生します。その当然の結果として賃貸人は賃貸借の目的物を修繕しなければならないという修繕義務を負担します。修繕義務は民法上も明文で規定されています(民法606条)。下宿は日常生活の基礎となる場所ですから、雨漏りがしている以上、それを修繕してもらわなければ、そこに住むことはできません。したがって、あなたは、賃貸借の目的物に修繕の必要があることを賃貸人である大家さんに遅滞なく通知して(民法615条 賃借人の通知義務)大家さんの負担で屋根を修理してもらうことができます。



2.修繕義務の範囲
ただ、修繕義務は、賃貸借の目的物にキズが生じた場合に常に発生するというわけではありません。例えば、台風で飛ばされた石が屋根の瓦にあたって、瓦にヒビが入った場合は、修繕義務は発生しないとされています。なぜなら、この程度のキズでは賃借人の使用収益に支障は生じていないと評価できるからです。そもそも修繕義務が発生する根拠は、賃貸人が賃借人に対して、積極的に使用収益させる義務があったからでした。そうすると、社会通念上賃借人による使用収益に支障が生じるキズでない限り、賃貸人としては使用収益させる義務に不履行はありませんから、修繕義務を負わないということになります。つまり、賃貸人の修繕義務の有無は、社会通念上賃借人の使用収益に支障が生じるか否かを基準に判断されるのです。

3.損害賠償請求権と費用償還請求権
賃貸人がいろいろと理由をつけて修繕義務に応じない場合はあなたはどうすべきでしょうか。これには2つの考え方があります。
第一は、賃貸人の修繕義務の不履行による損害賠償請求と賃借人の賃料支払い義務とを相殺する方法です。修繕義務に応じないことは、賃貸人が賃借人に対して負担する義務の不履行に他なりませんから、債務不履行責任として損害賠償が発生します。そこで賃借人は、損害賠償相当額が賃料から引かれたものと扱って、その範囲で賃料を支払わないと主張できます。したがって、あなたは、大家さんが屋根の修繕をしない場合、それに対応する限度で賃料の支払いを拒絶することができます。


しかし、修繕が急を要する場合や、自分自身で業者に依頼して修繕ができる場合に、賃貸人による修繕を待つしかないというのでは不合理です。
そこで、第ニに、賃借人が代金を支払って修繕した後で、その費用を賃貸人に請求するという方法もあります。これを費用償還請求権(民法608条)といいます。目的物の原状維持ないし原状回復のために支出された費用は、「必要費」とよばれています。屋根の修繕費用を支出することは、原状回復のために支出されたものと言えますから、あなたは大家さんに対し、費用支出後直ちに必要費償還請求(同条1項)をすることができます。ただし、大家さんに対し、費用の償還を求める方法は、賃貸借契約終了後、目的物を返還してから1年以内に請求しなければならないとの期間制限があることに注意が必要です(民法622条、民法600条)。修繕義務や費用償還請求権については、特約によって制限又は排除されている場合もありますから、賃貸借契約を締結するにあたっては、いかなる特約が付されているかをチェックすることも重要です。


※ただし、賃貸借契約書の特約に費用の償還請求を認めないという条文がある場合は注意が必要です。