「賃料の値上げ」について

法律上は借主の承諾を得なくても賃料の値上げは可能です。しかし借主は必ずしもそれに応じなければならないわけではなく、賃料を供託したり、場合によっては裁判に発展することもあるので、実際は借主の承諾が必要になると言っても過言ではありません。

１．借主の承諾

賃料の値上げをするのに、基本的には借主の承諾は必要ありません。借地借家法３２条１項（旧借家法７条１項）では、「建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」と定めています。つまり、賃貸借契約書に賃料値上げについての取り決めがなくても、当然に賃料の値上げができるということです。
しかし、後で述べるように、値上げに承諾できない場合は賃料を供託することもできますし、話し合いがつかなければ裁判になってしまうこともありますので、実際には借主の承諾は必要であると思います。

２．貸主との話し合い

一般的に、貸主は、土地建物の価格の上昇・固定資産税の増額などにより現在の賃料を据え置くのが公平でない場合に、妥当な額まで賃料の増額を請求することができます。今回のように長年住んでいる場合は、その期間も含めて話し合いをすることになります。
借主がこの請求を受け入れれば、賃料増額の効果が生じ何らの問題もありません。しかし、借主が値上げについて了承しない場合は、貸主は増額の理由を説明し、了承を得るように話し合いをする必要があります。

３．調停と賃料値上げの条件

話し合いをしても話がつかない場合は、貸主は、簡易裁判所へ賃料増額の調停を申し立てることができます。賃料の増額については、調停前置主義といって、話し合いがつかないと思ってもいきなり裁判を提起することはできず、必ず最初に調停の申立をすることになります。調停の中で借主と合意できれば、その金額が新たな賃料となります。合意が得られなければ、裁判を提起することになります。

調停委員会や裁判所では、審理の上、適正な賃料を決定します。「適正」賃料は、賃料事例を比較したり、物価変動率をスライドしたり、適正利潤率を考慮して算出し、調整の上、決定されます。
賃料の増額が認められるためには、
(1)現在の賃料を決めた時期から相当の期間（判例の平均は約３年）が経過していること。
(2)経済的事情の変動があったこと（例えば、土地建物の税金が上がったこと、土地建物の価格の上昇・固定資産税の増額、近傍の賃料に比べて低いことなど）。
(3)公平の観点からみて現在の賃料が「適正」でなくなったと認められることが必要です。
すなわち、(1)(2)(3)のような事情により、当初結んだ賃貸借契約の賃料のまま賃料を据え置くことが公平でないと認められることが必要です。

４．供託

賃料の値上げを巡って貸主と争っているとき、借主は、従前の賃料または自分が妥当と考える新賃料を供託することができます。供託をすることによって賃料不払いの責任を免れることになりますので、賃料不払いを理由に立ち退きを迫られることはありません。
供託は、貸主が賃料の受け取りを拒んだ場合、受け取らないことが明白である場合にできるとされていますので、供託をする前に原則として賃料の提供をしなければなりません。つまり、借主に賃料を渡して断られた後でなければ供託はできないということです。ただ今回の場合は、値上げした賃料の額でなければ受け取らないと言っていますので、賃料を貸主の住所に持参して現実に提供しなくても、口頭で受け取りを促すだけでいいでしょう。

＊１）	借主は相当と思われる賃料を供託することにより、賃料不払いによる契約解除を回避することが可能です。
＊２）	貸主が供託所より賃料を受け取ると貸主は賃料の値上げを撤回したと解される恐れがありますので、受領するときは「賃料の一部」とういことで受領する旨を供託金払渡請求書に記載する必要があります。

また、供託する額は従前の賃料と同額か、それ以上であることが必要となります。話し合いの結果、従前の賃料より高い金額で決着した場合、供託した賃料との差額をどうするかは話し合いの中で決まりますが、裁判で賃料が決まった場合は、供託した賃料と決定された賃料の差額は年１割の利息をつけて精算されます。
なお、貸主の側としては、供託された賃料（借主が従前の額を供託した場合）をそのまま受け取ってしまうと、賃料の値上げを撤回したとされるおそれがあります。この場合は、借主に対し、供託された賃料は増額賃料の一部として受け取る旨を通知し、供託金の払渡請求書の備考欄に「増額賃料の一部として受領する」旨を記載しておく必要があります。こうしておけば安心して供託された賃料を受領することができます。

「賃料の値上げ」　について
	私が長年住んでいる借家の貸主から、突然、賃料を値上げすると言われました。貸主は、値上げした賃料の金額でなければ受け取らないと言っています。どうしたら良いでしょうか。現在の賃料のまま、今の家に住み続けることはできるのでしょうか。