「借地権の譲渡」について

借地上の建物を売却する場合、原則は地主（土地所有者）の承諾が必要となります。
地主が承諾しなかった場合は、地主に代わって裁判所に許可を求めることも可能です。

１．借地権の譲渡

本来、家は個人の所有なので、誰かに賃貸したり売却したりすることは自由です。しかし今回のように、家が借地上に建っている場合は別の考慮が必要です。借地上の家の所有者は、建物を所有する目的のために土地を利用する権利（この権利を「借地権」といいます）の設定を土地の所有者から受けています。借地権は、その土地上に建物を建て、利用することに意味があるので、家を売却する場合、当然、借地権も一緒に移転することになります。つまり、家だけなら自由に処分できますが、借地上の家を売却する場合は借地権も家に付随して買主に移転するため、借地権の譲渡が自由にできるかが問題になります。

●借地権の譲渡とは？

借地上の建物を売却するということは建物のみを売却するのではなく、建物と一緒に借地権（土地を借りる権利）も一緒に売却するということです。

２．地主の承諾

借地権は建物所有を目的とする地上権と、賃借権の２つがありますが、わが国の借地権のほとんどが賃借権となっています。この賃借権に基づく借地権は自由に譲渡することができず、譲渡するには地主の承諾が必要です。地主としては、「この人だから土地を貸している」という借地権者（借地権を有する者）への信頼があるわけです。ですから、地主の知らない間に借地権が譲渡され、借主がどんどん変わっていったら困ります。信頼関係のない知らない人が借主になると、地代を支払わなかったり、建物を無断で増改築したりと、地主に不利益になるような事態が発生し、紛争が生じる危険があります。借地権の譲渡をする場合には地主の承諾が必要なのです。もし地主の承諾を得ないで無断で譲渡した場合には、契約違反ということになって土地の賃貸借契約を解除されてしまうこともあります。そうすると、せっかく家を買ってくれる人が見つかっていたとしても全部パアになってしまいます。この解除権は無制限に認められるわけではありませんが（現在の裁判例では、仮に借地権を無断で譲渡したとしても「賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない」事情があると裁判所で判断されれば、解除は無効である、とされています。）、判断の基準が難しいので、きちんと地主の承諾をとっておけば紛争はさけられるはずです。

３．承諾に代わる裁判所の許可

このように、借地権の譲渡には、地主が不利益になることを防止するために地主の承諾が必要なわけですが、借地権者は土地を売るわけではないので、本来、家を売っても基本的に土地の利用状況が変わることはないはずです。したがって、借地権の譲渡を認めても特段地主の不利益にならないような場合には、仮に地主が借地権の譲渡に承諾を与えなくても、譲渡を認めてあげる必要が出てきます。その制度として、借地権者が借地非訟手続という手続によって、裁判所に対し地主の承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立をすることができるとされています（借地借家法第１９条）。
裁判所は、借地権者から申立があると、借地権の残存期間、地代の支払い能力、借地に関する従前の経過、借地権の譲渡又は転貸を必要とする事情、その他一切の事情を考慮して許可の申立を認めるかどうか判断します。許可されれば、地主の承諾がなくても家と借地権を自由に譲渡することができるのです。そして、認める場合にも、当事者間の公平を図るため必要があるときは、地代の変更などの借地条件の変更を命じたり、借地人に地主への一定の財産上の給付（承諾料）を命じたりします。
この承諾料ですが、契約の残存期間や賃料など様々な条件を勘案して総合的に算出するものですが、これまでの実例では、おおよそ、借地権価格の１割前後の額となっているようです。

４．結論

家を売却する際、地主の承諾が得られなかったからといって勝手に第三者に売却することは許されません。売却の前に、必ず、地主の承諾または裁判所の許可を取るようにしましょう。

「借地権の譲渡」　について
	私の家は借地上に建っています。この家を売却しようと思いますが、その時に注意することは何でしょうか。地主に無断で売却しても良いのでしょうか。