NO8 不動産価格と利回りの意外な落とし穴


不動産の「投資利回り」は購入時の総投資額と年間の収益を基本に考えます。一定期間保有後に不動産を売却した場合は売却した価格によって不動産を保有していた期間の利回りは変動します。どのように変動し、どのような影響を与えるのでしょうか?


1.新築物件の利回りと中古物件の利回り
隣り合った場所に同規模で年間賃料収入が同額の賃貸用不動産があり、一方が新築、一方が築10年の中古建物の場合、どちらの不動産が高く売却できるでしょうか。
不動産の価値を考えた場合、当然新築の方が高く売却可能です。賃料収入が同額の場合、中古物件の方が修繕に関するリスクや賃料減額のリスクが高く新築物件より高い利回りを要求されるためです。


<新築投資用不動産>

売却価格10,000万円 賃料収入500万円 利回り5%

<築10年投資用不動産>
売却価格 ? ? 万円 賃料収入500万円 利回り ? %

2.時間経過に伴う利回りと不動産価格の関係
新築の賃貸用不動産を購入し、その後賃料収入と土地価格が変動しないと仮定した場合、築年数が経過すればするほど不動産のリスクが高まり、高い利回りを要求されるため、不動産価格(売却可能価格)は下落します。


●賃料水準が変わらない場合の取引利回りと不動産価格の関係



3.将来の売却価格によって実際の利回りは変化する
不動産を購入してから、一定期間経過後、その不動産を売却した場合、投資額に対する最終損益は以下のように求められます。

売却価格−不動産取得価格+保有期間中に得られた賃料収入=投資額に対する最終損益

次のシミュレーションのように安定した賃料収入が得られたとしても、売却した価格によっては保有期間中の賃料収入による利益が加算され投資額に対するリターンが大幅に増加したり、逆にリターンが大幅に減少し、場合によってはマイナスになるということも想定されます。
不動産投資においては、元本(投資額・購入価格)の保証がないため、最終的な利回りは売却した時に確定します。現在、不動産投資において一定の利回り(収益)を確保するためには、いかに収益をアップさせるかが重要なポイントとなります。また、売却価格が購入価格を下回る可能性が高い場合には、長期保有することにより、一定の収益が確保可能となります。


●一定期間経過後に売却した場合の利回り


■設定条件1■
購入金額(1)
賃料収入(2)
購入時利回り(3)
(2) / (1)
100,000,000
5,000,000 5.0%

●5年後に売却した場合
売却金額(4)
賃料累計(6)
売却時損益(7)
投資回収率(8)
年平均利回り
(2) / (5)
[売却時利回り(5)]

(2)×5年

(4) - (1) + (6)
(7) / (1)
(8) / 5年
100,000,000
5%
25,000,000
25,000,000
25.0% 5.00%
83,333,333

6%

25,000,000 8,333,333 8.3% 1.67%
71,428,571
7% 25,000,000 -3,571,429 -3.6% -0.71%
62,500,000
8% 25,000,000 -12,500,000 -12.5% -2.50%
55,555,556
9% 25,000,000 -19,444,444 -19.4% -3.89%
50,000,000
10% 25,000,000 -25,000,000 -25.0% -5.00%

●10年後に売却した場合
売却金額(4)
賃料累計(6)
売却時損益(7)
投資回収率(8)
年平均利回り
(2) / (5)
[売却時利回り(5)]

(2)×10年

(4) - (1) + (6)
(7) / (1)
(8) / 10年
100,000,000
5%
50,000,000
50,000,000
50.0% 5.00%
83,333,333

6%

50,000,000
33,333,333 33.3% 3.33%
71,428,571
7% 50,000,000
21,428,571 21.4% 2.14%
62,500,000
8% 50,000,000
12,500,000 12.5% 1.25%
55,555,556
9% 50,000,000
5,555,556 5.6% 0.56%
50,000,000
10% 50,000,000
0 0.0% 0.00%

■設定条件2■
購入金額(1)
賃料収入(2)
購入時利回り(3)
(2) / (1)
100,000,000
7,000,000 7.0%

●5年後に売却した場合
売却金額(4)
賃料累計(6)
売却時損益(7)
投資回収率(8)
年平均利回り
(2) / (5)
[売却時利回り(5)]

(2)×5年

(4) - (1) + (6)
(7) / (1)
(8) / 5年
100,000,000
7%
35,000,000
35,000,000
35.0% 7.00%
87,500,000

8%

35,000,000 22,500,000 22.5% 4.50%
77,777,778 9% 35,000,000 12,777,778 12.8% 2.56%
70,000,000 10% 35,000,000 5,000,000 5.0% 1.00%
63,636,364 11% 35,000,000 -1,363,636 -1.4% -0.27%
58,333,333 12% 35,000,000 -6,666,667 -6.7% -1.33%

●10年後に売却した場合
売却金額(4)
賃料累計(6)
売却時損益(7)
投資回収率(8)
年平均利回り
(2) / (5)
[売却時利回り(5)]

(2)×10年

(4) - (1) + (6)
(7) / (1)
(8) / 10年
100,000,000
7%
70,000,000
70,000,000
70.0% 7.00%
87,500,000

8%

70,000,000 57,500,000 57.5% 5.75%
77,777,778 9% 70,000,000 47,777,778 47.8% 4.78%
70,000,000 10% 70,000,000 40,000,000 40.0% 4.00%
63,636,364 11% 70,000,000 33,636,364 33.6% 3.36%
58,333,333 12% 70,000,000 28,333,333 28.3% 2.83%