NO7 不動産の支出に関するリスク


不動産は他の投資商品・金融商品と違って、いろいろな経費がかかります。不動産投資は単に不動産から生み出す収入ばかりを注目するのではなく、不動産特有の経費も考慮しなければいけません。
さて不動産投資にはどのような経費がかかるのでしょうか?


1.経費その1(税金)
不動産を所有している人には「固定資産税」という税金が課せられます。これはその不動産が収益を生んでいるいないにかかわらず所有している者が、毎年納めなければならない税金で、土地、建物ともに課せられるものです。また、都市計画法に定められた市街化区域に不動産を所有している場合は、この固定資産税に加えて「都市計画税」という税金も課せられます。
 


 
●参考<固定資産税の計算式>
  固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準) × 1.4%(原則)〜2.1%(市区町村による)
都市計画税 = 固定資産税評価額(課税標準) × 0.3%(市区町村による)

固定資産税評価額とは原則すべての土地・建物(固定資産)に付されているもので市区町村が
3年に一度価格を決定します。おおよそ「公示価格」の7割で設定されています。
*住宅用の土地については200uまで1/6それ以上の部分は1/3に軽減されます。また、現在は特例で(課税標準)が引き下げられております。
注)課税標準とは税率をかける基となる数字のことです。
 

2.経費その2(水道光熱費・管理手数料)
賃貸マンションや賃貸オフィスなど1棟の建物の中に複数の入居者が存在する不動産を所有している場合、入居者がみんなで使用する共用部分などの水道光熱費が発生します。また、建物の維持管理や家賃の集金管理などを不動産管理会社に委託している場合は管理手数料が発生します。



3.経費その3(修繕費)
賃貸マンションや賃貸オフィスなどの建物は、年とともに傷んできます。当然、所有者は入居者が快適に借りられるよう最低限の修繕をしなくてはなりません。特に中古の投資用不動産を購入する場合は過去の修繕履歴や毎年経常的に発生する修繕費用も把握すべきでしょう。また、専門家に相談してこれから発生するであろう修繕費を見積もってもらうと、より安心です。




将来の修繕などに備えて、家賃収入の一部を積み立てておくことも必要です。


4.不動産の支出と利回り
以上のように不動産の利回りを検証するには、単に収入が多い少ないだけではなく、さまざまな支出も考慮する必要があります。投資商品の中でもこれだけの経費がかかるのは不動産だけなので単純な収入だけの利回りだけではなく、支出も考慮して判断しなければいけません。