NO6 不動産の収入に関するリスクの軽減方法


不動産投資には不動産特有のリスクが伴います。今回はリスクを軽減する手法についてお話いたします。


1.空室になるリスクを軽減するために
不動産を貸している間は、家賃が入ってきますが、借りている人が出て行った場合は当然、賃料収入がなくなってしまい、期待した投資利回りが得られなくなってしまいます。
このようなリスクを軽減する方法には、以下の方法があげられます 。



1) 不動産会社と家賃保証サブリース)契約を締結する
  現在では多くの不動産会社が家賃の保証をしてくれます。家賃の保証とは、アパートやマンションなどの空室状況にかかわらず、毎月一定の家賃を定期的に大家に支払うものです。保証される賃料はおおよそ相場の80%〜90%となりますので、家賃保証を受けない場合に比べ、満室時の見込み賃料が下がってしまいますが、逆に安定的な収入を見込め、空室によるリスクはある程度回避が可能となります。

●家賃保証(サブリース)の仕組み

家賃保証の場合、不動産会社が大家から一括で建物を借り、入居者に又貸し(転貸)するような形式をとっています。大家と入居者は直接関係ないため、空室はもちろん入居者が賃料を滞納しているような場合や、夜逃げしたような場合であっても、損害を蒙るのは家賃保証している不動産会社であり、大家は直接損害を蒙りません。




家賃保証の場合は保証する不動産会社の信用と経営状態が良好であれば一般的には安定的な収入が見込め、空室に関するリスクは大幅に軽減されます。

2) 定期借家契約を締結する
  定期借家契約とは更新のない借家契約のことです。更新がありませんので契約期間が満了すると契約はそこで一旦終了となり、話し合いの上、再契約をしたり、新たな入居者に入ってもらったり、出て行ってもらうことになります。

家主にとっての定期借家契約のメリットは次のとおりです。

1. 他の入居者(テナント)に迷惑をかける入居者(テナント)を契約期間満了とともに出て行ってもらうことが容易である
2・ 家賃の支払い状況が悪い入居者(テナント)を契約期間満了とともに出て行ってもらうことが容易である


これによって大家は不良入居者を容易に排除し、優良な入居者の確保が可能ですので、比較的安定した収入を得ることが可能となります。

加えて定期借家契約には更に以下のメリットがあります。

3.原則、契約期間中は、中途解約はできない。
  *ただし、200u未満の居住用の建物賃貸借の場合は、転勤、療養、親族の介護その他やむを得ない事情が生じたときは、借主は中途解約の申し入れができます。



定期借家契約の場合、200u以上の貸家住宅や事業用の貸しビル、貸し店舗の場合は、特約がない限り、原則、入居者(テナント)からの中途解約の申し入れができませんので、賃貸期間中に途中で空室になるリスクは軽減され、安定した賃料収入が見込めます。
このようにサブリースや定期借家契約を導入することにより、ある程度、収入に関するリスクは軽減可能となります。